【2018云房重磅解读】未来5年中国楼市走势,看完这篇就够了

编辑:admin   发布时间:2018-10-09

一人惊呼:“中国楼市危矣!” 两人惊呼:“中国楼市要凉!” 众人齐呼:“中国楼市要完蛋了!” 那么,楼市房价是不是就真的会跌?? 答案是会的。 因为楼市(准确说是购买)是一部心理学,充满情绪化和盲从性。问题是,谁能保证你看到的、听到的,以及媒体的声音,几天之后会不会剧情又变了。楼市和股市,向来都是信息泛滥之地,泛滥得难辨真伪。 但纵使信息再泛滥,你也要搞懂楼市背后的逻辑。 楼市的周期与国家金融政策的周期基本是吻合的。本轮房价的上涨最主要的原因是2013年金融改革创新加杠杆的结果。虚拟货币没有进入实体经济,在金融系统内部空转循环并通过债券信托等方式最终流向楼市,加上楼市自己本身的高杠杆最终将中国楼市整体推向了不可思议的高度。 2013年以来,货币是通过银行内同业互相借贷增加的,1元的基础货币生出5元的虚拟货币,再加上房地产开放商买地的钱都是贷款所产生的10倍的杠杆,最终1亿元可以作5亿元的事情,并基本流向了楼市,实体经济由于高杠杆下的高利率却失血严重,居民收入未见增长。我们自己给自己挖了一个大坑。现在这个游戏玩不下去了,外部环境也不允许再这么玩了。今年以来,我们的金融政策调整为货币紧缩去杠杆。货币政策转向了。 例如三四线城市前段时间沸沸扬扬的棚改计划(货币审批权转移)。一朝时,棚改一刀切,地产股暴跌,3000亿市值蒸发;又一朝时,棚改不搞一刀切要因城施策,地产股回暖。 货币政策转向对楼市的影响是显而易见的。首先开发商获得土地贷和开发贷的途径少了,其次由于基础利率过低银行作的亏本买卖而不愿意提供房贷了,以致房贷利率走高,还款压力加大下,刚需的购买意愿会逐步下降。 其实无论如何变化,肯定的是,棚改货币化即将成为中国房地产历史上浓重的一笔,随时间漫漫淡去,也会成为这轮三四线房价购房者最不愿意提及的一个字眼。 1 三四线周期 政府的声音是围绕着公平。但很多人说,按这两年的实际情况来讲,市场乱象频出,炒房客横行霸道,身为弱者的刚需们买不起又买不上房,算什么公平? 但如果你站在操盘者的角度看,你会发现,在公平之前有一个东西远远要比公平更重要。 那就是稳定。 回过头来看,上轮全国房价暴涨的起源点2015年就是最不稳定的一年。2015年是地方债务还债年。 根据2013年末的全国债务审计结果,2015年将有1.9万亿元地方政府负有偿还责任的债务到期。但是到了2015年时,几乎所有地方政府对债务偿还的事情只字未提。财政部很生气,下令彻查,强制要求地方政府按实上报。 要知道,财政部发布的数据显示,截止2014年末,地方债务余额是可以剩下15.4万亿元的。结果按照中央的“债务甄别清理”政策要求,各地按实上报汇总的债务竟然超过了40万亿元… 40万亿是什么概念可能大家都理解不了。但是08年四万亿计划凭空造出来的4万亿货币对市场造成的后遗症,大家可都是亲身经历过的。 至于为什么敢借这么多? 由于我们国家尚无政府破产的先例,政府债务基本就等同于债权人无风险的无限责任债务,再加上体制方面的原因,使借贷双方的冲动都远大于其他国家。 简单之意就是,不管怎么造,崩不了的,肯定有人给托底。地方要想发展,要有惊天动地的形象工程,没钱不好使,借呗!谁借的多,谁发展的好! 财政部无奈,责问地方为何欠款这么多,怎么还? 答曰:要发展,没得还。 此事短期无解,恶性循环。 因为要发展,基建得造,企业得扶持,人才得引进,这都是钱。而对于大部分三四线城市来说,他们是没有产业根基的,纳税得来的钱还不够造路。 事实上,在2014年,三四线大部分实体企业就陷入了产能过剩的陷阱中。 居高的成本,微薄的利润让很多企业也是靠银行借新还旧续命的,至于他们为什么「立而不能倒」,那是因为背后是千千万万需要养家糊口的工人和填不住的金融窟窿。 说实话,2014-2015年政府是很照顾刚需的,因为政策下首付低,房贷利率也低(8折),那时候可是刚需买房的最佳时期。 无奈中央政策下的再好,喊的累死,就是没人买房! 「情绪购房」让中国房地产市场成了「房价不涨就死」的感性市场。因为所有人都相信,只要房价不涨就会下跌,再等等跌得再狠一些,不是更赚吗? 地方债务黑洞巨大,实体经济产能过剩,脑袋上盘旋着的黑天鹅即将落地。 问题无解,只能从床下再次拉出「房地产」。 一二线房价上涨是很容易的,制造地王媒体一吹风就好了。但是对于房子比人多的三四线城市可不那么容易。 于是大家所熟知的棚改货币化出台了。内容是直接把房子拆了,给农民钱,补贴进城。 这个方法很好,一方面补充了三四线需求不足的短板,另一方面也符合中国城市化发展道路。 农民进城拿着补贴的50万买房,很开心,地产商看到这一幕更开心,偷偷地把之前积压难销的库存房子涨了价。 一看房价涨了起来,本地有积蓄没积蓄的都参与了进来,开始买房。房价在这种买涨不买跌的心态下发酵,一路高歌猛进。 地产商有了钱,然后拿着得来的钱又从地方政府手里抢地。 但不好意思,这么好的行情,这次的地可和原来不一样了,招拍挂之下,经过一轮又一轮的争抢,地价随之跟着暴涨,资金回流到地方政府手里。 你看,本来资金本是可以从央行直接到地方政府手里解决债务危机的,但却从「央行」—「棚改受众」—「地产商」一「地方政府」兜了一大圈。为什么? 因为直接印的钱是没有价值的,如果直接印它40万亿给地方政府解决债务危机,不用想,恶性通胀,经济直接就崩了。 但是通过棚改货币化安置,就激活了房地产市场。房价上涨,城市居民有钱的「掏老本消费」,没钱的「贷款消费」,这个钱是有价值的,背后可都是居民几十年的劳动力。 谁都知道鸡蛋不放在一个篮子的道理,那叫分散风险。现在风险都分散给了城市居民,大家替地方政府背了债,地方债务危机解除,黑天鹅飞走了,皆大欢喜。 可惜这场「盛世运动」马上就要结束了。 前段时间,央行发布了收紧棚改货币计划,准备将棚改拨款权限从地方收回中央,一是因为全国三四线城市去库存计划快要完成了。 二是因为地方政府又出祸乱了。什么把城市周边的烂尾别墅棚改了,棚改专挑好地段了,棚改过程中把反抗的农民给打了,把贫困县房价棚改到1万以上了… 但是没过几天,棚改又换了口风。说是不搞一刀切,要分城实施。原因是什么? 很简单,这是因为有些「落后」的三四线城市没跟上棚改货币化计划,棚改计划提前结束了,地方债务还在那杵着,怎么解决? 继续改呗。。。 2 房地产被抛弃? 从目前的形式来看,棚改货币化的结束意味着三四线的房价即将进入漫漫无边的冰封季节。 有的三四线城市出于不自信,开始用限售来锁定流动性防止房地产危机,例如最近福建省三线城市宁德,竟然玩起了一二线才有资格玩的「限价+限售+限购+摇号」的组合套路。 有的三四线城市开始有投资客规模性抛盘,例如经过棚改房价从5000窜到10000的四线城市安徽阜阳。 但是否能从这个全国人口净流出全中国排名第三的城市顺利解套就不得而语了。 但是为了防止泡沫破裂房价暴跌,接下来操盘者将会出台一系列的政策去保护这个泡沫。例如让更多的三四线城市出台限售令,例如加强监管,严控中小型房企资金匮乏导致大量抛售房源崩盘。 三四线,真的该歇一歇了。 三四线房地产的结束预示着中国房地产市场将从黄金时代跌落到白银时代,未来将会呈现一个更加分化的理性市场。(未来楼市投资机会就恰恰在这“分化”二字上) 至于有人说,中国房地产要完蛋了,就连万科这样的品牌房企都要放弃地产生意了。缘由是前几天万科的郁亮说了一句话。 “十年后万科还是房地产公司的话,应该是比较惨的。我现在在琢磨我们各地的公司把“地产”这几个字都拿掉,万科的名字取得太好了,没有叫万科地产,而是万科企业。” 其实也不用讨论这句话是否真诚。那王健林还做电影呢,许家印还做汽车呢。你能说他们都抛弃地产了吗? 商人爱说圆话,无非是感觉接下来几年地产生意没那么赚钱了,想多找找赚钱渠道而已,认真你就输了。你查一下就知道,这些大型房企早已囤了大量土地,等待下一波涨势的到来。 3 至于前几天有人问我,房地产未来还有大涨概率吗? 这里送给大家几个判断依据。影响房价是否上涨的因素有四个: 1.贫富差距日益扩大的收入分配制度 2.招拍挂为主的土地出让制度 3.连续10年以上货币超发政策 4.城市化带来的住房需求。 这四个因素在前二十年适用,在未来5-10年仍然适用;而推动房价快速上涨的三个主要因素,贫富差距和土地制度及其城市化,在可见的将来仍然适用,以超发货币为代表的货币政策有转向的迹象,但需要3-5年左右的过渡期。 按照近几年的调控思路,在主要因素未发生根本变化的情况下,房价上涨仍是大概率事件。 当然还有两个变量的影响,一个是保障房的建设规模,一个是房地产政策(比如房产税),会因为这两个变量改变房地产市场趋势变化,但也需要给其以时间。 4 房地产泡沫 所谓房地产泡沫究竟是什么?其实中国目前还没有哪个经济学家真正说清。 房地产泡沫有两种。 第一种是直观意义的泡沫,就是不断高涨的房地产价格泡沫。 只要市场有需求,资金供给充足,销售有利润,那么价格翘得再高也构不成泡沫。这种所谓的价格“泡沫"不会轻易破裂。现在人们根据市场表象所说的房地产泡沫主要是指这个。任志强说房地产没有泡沫,价格不会跌,大概也是基于此。 第二种泡沫,是与房地产相关的连锁债务链构成的泡沫。 这种债务包括:投资者的负债,购房者的负债,以及商业银行和金融系统的房地产信用债务。这三方面构成房地产的投资连锁性债务链。这里面隐藏着真正的房地产金融泡沫,而且这种泡沫是与债务的规模成正比的。 债务链条愈长,规模愈大,泡沫也越大,风险愈高,泡沫破碎的可能性越大。美国十年前爆发的房地产金融危机,所谓次贷危机就是房地产债务泡沫破裂的显著实例。 实际上,所有的市场经济危机根源都可以归结为债务问题。 但是,在市场经济体制下,任何经济投资活动,本质都是债务即信用活动。 对于一个货币投入产出的经济体,投入即放贷,回收即收贷。以物易物的前市场体系不谈,每一次货币交易或者市场交易,实质都是接受信用和预期的债务活动,而货币的真正本质,其实就是一种广义的债券。 从宏观来看,债务问题主要体现在国民经济的三大部门:政府、企业、居民。目前的中国经济体系中,政府和企业的债务和杠杆率多年来一直居高不下。 有人说:正是为了降低这两个部门的债务和杠杆率,才出现了上一周期的加杠杆,以及现在这一周期的去杠杆。加谁的杠杆?加国民的杠杆。去谁的杠杆?去政府和国企的杠杆。这是一个规模宏大的债务转移过程,实现方式具有极强的中国体系的特色(其他国家无法复制)。 中国过去十几年的经济增长,主要依靠房地产投资及关联的暴利拉动,已经埋下了极为巨大的房地产债务链条——所以这后面的确隐伏着巨大的金融泡沫以及潜伏危机。 但是,由于中国金融系统的总体规模体量庞大,可以拆东墙补西墙,在银行体系健全的条件下,各方面对房地产泡沫的吸纳能力较强。所以总体来看,目前暂时还看不到泡沫立即崩裂的危险。 应该看到,价格泡沫与债务泡沫有一定的关联性,即价格市场泡沫会拉动债务及信用泡沫。后者泡沫的崩裂也就是金融危机的爆发,即所谓硬着陆。硬着陆会不会发生,何时发生?以什么形态发生?这个问题取决于国内外经济体系相互关联的诸多因素,目前仍然不易回答。


[返回]